Was kostet ein Neubau als Kapitalanlage wirklich?
Die Kosten einer Neubau-Kapitalanlage bestehen nicht nur aus dem Preis des Hauses. Für einen belastbaren Gesamtkostenrahmen müssen Sie mindestens das Grundstück einschließlich Erwerbsnebenkosten, die vereinbarten Haus- und Bauleistungen, zusätzliche Baunebenkosten, Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Außenanlagen, Finanzierungskosten während der Bauphase, die Vermietungsvorbereitung und projektbezogene Reserven zusammenführen.
Der sinnvolle Endpunkt der Kalkulation ist deshalb nicht die Aufstellung des Hauses, sondern die bezugs- und vermietungsbereite Immobilie. Erst dann lässt sich erkennen, welcher Kapitalbedarf tatsächlich finanziert werden muss.
Das gilt in Lübeck ebenso wie in Ostholstein, Plön oder Stormarn. Grundstückswert, Erschließungsstand, Baugrund, kommunale Vorgaben, Leitungswege und Stellplatzanforderungen können sich bereits zwischen benachbarten Gemeinden unterscheiden. Ein pauschaler Quadratmeterpreis bildet diese Faktoren nicht ab. Ohne Preisstand, Bezugsfläche, Haustyp, Energiestandard, Ausstattung und genaue Leistungsbeschreibung ist er kaum belastbar.
Die folgenden Kostenblöcke helfen Ihnen, ein Haus zu bauen und die Kosten bis zur Vermietungsbereitschaft vollständig zu erfassen. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts-, Anlage- oder Finanzierungsberatung.
Datenstand: 17. August 2026. Veränderliche Steuern, Förderbedingungen, Gebühren und Preisstände müssen vor einer Investitionsentscheidung erneut geprüft werden.
Aus welchen Kosten besteht eine Neubau-Kapitalanlage?
Gesamtinvestition = Grundstücksgesamtkosten + Haus- und Baukosten + Baunebenkosten + Außenanlagen und Anschlüsse + Finanzierungskosten + Vermietungsvorbereitung + Reserve
Der Hauspreis ist nur eine Position innerhalb dieser Vollkostenrechnung. Grundstücksgesamtkosten umfassen beispielsweise Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und grundstücksbezogene Vorbereitungen. Hinzu kommen alle Leistungen, die erforderlich sind, um das Gebäude fertigzustellen, anzuschließen und vermietbar zu machen. Finanzierungskosten während der Bauzeit und eine individuell hergeleitete Reserve erhöhen den erforderlichen Kapitalbedarf ebenfalls. Laufende Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten nach der Fertigstellung werden dagegen separat im Cashflow und in der Renditeberechnung berücksichtigt.
Begriffe kurz erklärt
Hauskosten
Vertraglich vereinbarte Kosten der im Hausangebot enthaltenen Planungs-, Bau- und Ausstattungsleistungen
Grundstückskosten
Kaufpreis des Grundstücks sowie grundstücksbezogene Prüf-, Vorbereitungs- und Erschließungskosten
Erwerbsnebenkosten
Insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten |
Baunebenkosten
Planungs-, Prüf-, Genehmigungs-, Baustellen- und Nachweiskosten außerhalb der eigentlichen Bauleistungen
Finanzierungskosten
Zinsen und Nebenkosten, die durch Grundstückserwerb, Mittelabruf, Bauzeit oder Zwischenfinanzierung entstehen
Herstellungskosten
Steuerlich geprägter Begriff; nicht automatisch identisch mit Hauspreis, Baukosten oder Gesamtinvestition |
Investitionsreserve
Zweckgebundener Puffer für konkret dokumentierte Kostenunsicherheiten
Gesamtinvestition
Sämtlicher Kapitalbedarf bis zum definierten Kalkulationsendpunkt, regelmäßig bis zur Vermietungsbereitschaft |
1. Warum der Hauspreis nicht die Gesamtinvestition zeigt
Ein Hausangebot beschreibt zunächst den vereinbarten Leistungsumfang eines Baupartners. Es sagt nicht automatisch, was Grundstück, Erwerb, Baugrundvorbereitung, öffentliche Anschlüsse, Außenbereiche oder die spätere Vermietung kosten.
Entscheidend ist deshalb die Leistungsbeschreibung. Fehlen Erdarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Hausanschlüsse oder Stellplätze, müssen diese Positionen außerhalb des Hauspreises kalkuliert werden. Auch Bezeichnungen wie „schlüsselfertig“ besitzen ohne vertragliche Definition keinen einheitlichen Leistungsumfang.
Hinzu kommen zeitabhängige Kosten. Werden Darlehensmittel früh bereitgestellt, aber später abgerufen, können Bereitstellungszinsen entstehen. Verzögert sich die Vermietung, müssen Zinsen, Versicherungen und andere Belastungen zunächst ohne Mieteinnahmen getragen werden.
Kernaussage: Entscheidend ist nicht, was das Haus allein kostet, sondern welcher Kapitalbedarf bis zur bezugs- und vermietungsbereiten Übergabe entsteht.
2. Die sieben Kostenblöcke einer Neubau-Kapitalanlage
Kostenblock | Typische Einzelpositionen | Zeitpunkt | Einmalig/laufend | Grundlage | Individuell prüfen |
Grundstück und Erwerb | Kaufpreis, Steuer, Notar, Grundbuch, Makler, Teilung | Vor Baubeginn | Einmalig | Vertrag, Bescheid, Kostenschätzung | Ja |
Haus und Bauleistungen | Planung, Baukörper, Technik, Ausbau, Ausstattung | Planung/Bau | Einmalig | Hausangebot und Leistungsbeschreibung | Ja |
Baunebenkosten | Genehmigung, Statik, Prüfungen, Gutachten, Baustrom | Planung/Bau | Einmalig | Angebot, Gebührenauskunft | Ja |
Anschlüsse und Vorbereitung | Erdarbeiten, Entwässerung, Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation | Vor/während Bau | Einmalig | Versorger- und Tiefbauangebote | Ja |
Außenanlagen | Zufahrt, Stellplätze, Terrasse, Wege, Garten, Einfriedung | Bauende | Einmalig, später Pflege | Planung und Angebote | Ja |
Finanzierung und Bauphase | Bauzeitzinsen, Bereitstellung, Zwischenfinanzierung | Erwerb/Bau | Zeitabhängig | Finanzierungsplan | Ja |
Vermietung und Reserve | Küche, Übergabe, Vermarktung, Leerstands- und Projektrisiken | Bauende/Betriebsstart | Gemischt | Konzept und Risikobewertung | Ja |
Hauspreis oder vollständige Investition?
Sie haben bereits ein Grundstück, Hausangebot oder erste Kostenschätzungen? Führen Sie die Unterlagen zu einem Projektbudget zusammen, das alle Positionen bis zur Vermietungsbereitschaft abbildet.
3. Grundstückskosten: mehr als der Kaufpreis
Zu den Grundstücksgesamtkosten gehören der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten. In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer mit Datenstand 17. August 2026 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage und mögliche Besonderheiten des Erwerbsvorgangs müssen steuerlich geprüft werden. Der landesspezifische Satz ist im schleswig-holsteinischen Haushaltsplan 2026 dokumentiert.
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, den beurkundeten Vorgängen und den Gebührentatbeständen des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Eine pauschale Quote kann deshalb die individuelle Berechnung nicht ersetzen. Maklerkosten entstehen nur, wenn tatsächlich eine provisionspflichtige Vermittlung vereinbart wurde.
Zusätzlich können Vermessung, Teilung, Bodengutachten, Baulasten- und Altlastenprüfung, Rodung, Abriss, Zufahrt oder Baugrundverbesserung erforderlich werden. In Schleswig-Holstein kann je nach Grundstück zudem eine Prüfung auf Kampfmittelbelastung relevant sein. Der Kampfmittelräumdienst untersucht Flächen auf Antrag.
Der Begriff „erschlossen“ reicht für eine Kostenfreigabe nicht aus:
- Unerschlossen: Wesentliche öffentliche Erschließungsanlagen fehlen.
- Teilerschlossen: Nur einzelne Medien oder Anlagen sind vorhanden.
- Technisch erschlossen: Leitungen liegen in der Straße oder bis zu einem Übergabepunkt; der Hausanschluss kann trotzdem fehlen.
- Beitragsrechtlich abgerechnet: Festgesetzte Erschließungs- oder Anschlussbeiträge sind vollständig beglichen.
- Erschlossen: Umgangssprachlicher Oberbegriff, dessen konkreter Umfang dokumentiert werden muss.
Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse helfen bei der Markteinordnung, ersetzen aber weder den konkreten Kaufpreis noch die Grundstücksprüfung. Für Lübeck, Ostholstein, Plön und Stormarn sind die jeweils zuständigen Gutachterausschüsse und der DigitaleAtlasNord maßgeblich.
4. Hauskosten: Was muss im Angebot enthalten sein?
Hausangebote lassen sich erst vergleichen, wenn Gebäudetyp, Bezugsfläche, Energiestandard, Ausstattung und Leistungsgrenzen übereinstimmen. Ein niedrigerer Angebotspreis kann auf einen kleineren Leistungsumfang zurückgehen.
Checkliste: Hausangebot richtig vergleichen
- Welche Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanungen sind enthalten?
- Sind Erdarbeiten und Baustellenzufahrt enthalten?
- Gehören Bodenplatte oder Keller zum Preis?
- Welcher Energiestandard und welche Nachweise sind vereinbart?
- Welche Heizungs-, Lüftungs- und Haustechnik ist vorgesehen?
- Welche Elektro-, Sanitär- und Netzwerkausstattung ist enthalten?
- Sind Bodenbeläge, Wandbeläge und Malerarbeiten enthalten?
- Welche Fenster, Innentüren, Treppen und Verschattungen sind vereinbart?
- Ist ein ausreichend dimensionierter Hausanschlussraum eingeplant?
- Welche Leistungen sind ausdrücklich bauseits zu erbringen?
- Wie wird „schlüsselfertig“ im Vertrag definiert?
- Welche Sonderwünsche sind bereits eingepreist?
- Wie lange gilt die Preisbindung?
- Welche Voraussetzungen können Preisänderungen auslösen?
- Welche Leistungen sind ausdrücklich ausgeschlossen?
Bei Häusern mit mehreren Einheiten sollten auch Zählerkonzept, Schallschutz, Brandschutz, zusätzliche Bäder, Küchenanschlüsse und Gemeinschaftsflächen im Angebot nachvollziehbar beschrieben sein.
5. Baunebenkosten: Welche Positionen zusätzlich entstehen können
Baunebenkosten sind kein allgemeingültiger Prozentsatz. Ihr Umfang hängt davon ab, welche Leistungen im Hausvertrag enthalten sind und welche Anforderungen Grundstück, Behörde, Förderkonzept und Gebäude auslösen.
Position | Möglicher Status |
Architektur und Fachplanung | Im Angebot enthalten oder separat |
Statik und Nachweise | Häufig enthalten, Leistungsgrenze prüfen |
Bodengutachten | Häufig separat; grundstücksabhängig |
Vermessung | Häufig separat |
Bauantrag& Genehmigungen | Teilweise enthalten; Gebühren häufig separat |
Prüfgebühren/Prüfstatik | Behörden- und projektabhängig |
Energieeffizienz-Experte | Bei bestimmten Förderkonzepten erforderlich |
Nachhaltigkeit/QNG | Nur bei entsprechendem Konzept erforderlich |
Baustrom und Bauwasser | Häufig separat |
Bauversicherungen | Vertrags- und risikobezogen |
Baustelleneinrichtung | Enthaltene Leistungen genau prüfen |
Entsorgung | Grundstücks- und mengenabhängig |
Zusätzliche Erdarbeiten | Häufig außerhalb pauschaler Hausleistungen |
Hausanschlüsse | Regelmäßig separat zu klären |
Experten& Abnahmen | Freiwillig oder projektbezogen |
Energieausweis | Umfang im Vertrag prüfen |
Bauzeitzinsen | Bestandteil der Finanzierung, nicht des Hauspreises |
Bei einem Neubau ist nach § 80 Gebäudeenergiegesetz nach Fertigstellung ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Wer ihn beauftragt und bezahlt, sollte vor Vertragsschluss geklärt sein.
6. Erdarbeiten und Baugrund: ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor
Ein Bodengutachten beschreibt unter anderem Tragfähigkeit, Schichtenaufbau, Grundwasserverhältnisse und mögliche Anforderungen an Gründung oder Abdichtung. Die frühere pauschale Einteilung in Bodenklassen wurde in der fachlichen Ausschreibung weitgehend durch Homogenbereiche ersetzt. Entscheidend bleibt die konkrete Leistungsbeschreibung.
Mehrkosten können durch Austauschboden, Auffüllungen, kontaminiertes Material, notwendige Wasserhaltung, besondere Entwässerung, Hanglagen oder eine angepasste Gründung entstehen. Auch Abfuhr, Deponieklasse und Entsorgungswege beeinflussen das Budget. Für schwere Baumaschinen muss das Grundstück erreichbar und ausreichend tragfähig sein; andernfalls können Baustraßen oder Sicherungsmaßnahmen erforderlich werden.
Der Baugrund sollte möglichst vor dem Grundstückskauf, spätestens aber vor der verbindlichen Kostenfreigabe untersucht werden. Liegen noch keine Erkenntnisse vor, gehört die Position nicht mit null Euro, sondern als „ungeklärt“ samt Prüfschritt und Reserve in die Kalkulation.
7. Hausanschlüsse und Erschließung
Zu prüfen sind Strom, Trinkwasser, Schmutzwasser, Regenwasser, Telekommunikation sowie – sofern am Standort vorgesehen – Nah- oder Fernwärme. Gas ist nur dort relevant, wo ein entsprechendes Versorgungskonzept tatsächlich verfügbar und für das Projekt vorgesehen ist.
Die Kosten hängen von zuständigem Träger, Anschlusslänge, Übergabepunkt, Anzahl der Wohneinheiten, Straßenquerungen, Tiefbau und erforderlichen Sperrungen ab. Ein Mehrspartenanschluss kann Leitungen bündeln, macht aber ein abgestimmtes Anschluss- und Technikraumkonzept erforderlich.
Belastbar werden Hausanschlusskosten erst durch aktuelle Auskünfte der zuständigen Gemeinde, Netzbetreiber, Wasser- und Abwasserträger sowie Telekommunikationsanbieter. Eine Aussage aus einem Nachbarort ist keine ausreichende Kalkulationsgrundlage.
Grundstück und Haus gemeinsam kalkulieren
Ordnen Sie ein vorhandenes Grundstück oder Ihr Suchprofil gemeinsam mit dem geplanten Haustyp ein. So lassen sich Baugrund, Erschließung, Leitungswege, Wohneinheiten und technische Anforderungen früh zusammenführen.
8. Außenanlagen, Stellplätze und vermietungsreife Übergabe
Eine vermietungsbereite Immobilie braucht mehr als eine fertige Gebäudehülle. Zufahrt, Stellplätze, Wege, Terrasse, Entwässerung, Müllplatz, Fahrradabstellmöglichkeiten, Briefkasten, Hausnummer und sichere Beleuchtung müssen nutzbar sein. Je nach Konzept kommen Carport, Garage, Einfriedung, Sichtschutz, Gemeinschaftsflächen oder Spiel- und Aufenthaltsbereiche hinzu.
Außenanlagen beeinflussen Vermietbarkeit und Pflegeaufwand. Große Rasenflächen, komplizierte Bepflanzungen oder empfindliche Beläge können dauerhaft höhere Pflegekosten auslösen. Robuste Materialien, klare Zuständigkeiten und ein einfaches Entwässerungs- und Pflegekonzept sind bei vermieteten Objekten häufig sinnvoller als aufwendige Gestaltung ohne Nutzungsbezug.
9. Besondere Kosten nach Haustyp
Haustyp | Einheiten | Typische Zusatzkosten | Technische Trennung | Außenflächen | Besondere Budgetrisiken |
Einfamilienhaus | 1 | Küche, Garten, familiengerechte Stellplätze | Gering | Privat zugeordnet | Große Grundstücks- und Pflegefläche |
Doppelhaus | 2 | Zwei Eingänge, Bäder, Küchenanschlüsse, Zähler | Hoch | Getrennte Terrassen/ Stellplätze | Schallschutz, Teilung, Leitungsführung |
Zweifamilienhaus | 2 | Zusätzliche Erschließung und Gebäudetechnik | Mittel bis hoch | Privat und gegebenenfalls gemeinsam | Abgeschlossenheit, Brandschutz |
Mehrfamilienhaus | 3+ | Treppenraum, Brandschutz, Technik, Zähler, Gemeinschaftsflächen | Hoch | Stellplätze, Müll, Fahrräder | Genehmigung, Fluchtwege, Verwaltung |
Einliegerwohnung | 2 Nutzungs- bereiche | Separater Zugang, Bad, Küche, Schallschutz | Je nach Konzept | Teilweise gemeinsam | Privatsphäre und rechtliche Einordnung |
Barrierearmer Bungalow | meist 1 | Breitere Wege, schwellenarme Übergänge, größere Bewegungsflächen | Gering | Gut zugänglich | Höherer Flächenbedarf; „barrierearm“ ist nicht „barrierefrei“ |
Ferienhaus | 1 oder mehr | Möblierung, Betreibertechnik, Betriebsstart | abhänig vom Konzept | Aufenthalts- und Freizeitflächen | Zulässige Nutzung, Ausstattung, Saisonalität |
10. Zusätzliche Kosten bei Ferienhäusern
Vor einer Ferienhauskalkulation muss geklärt werden, ob die geplante touristische Nutzung am Standort zulässig ist. Bebauungsplan, Genehmigung, Zweckentfremdungsregeln, Satzungen und lokale Abgaben können das Konzept beeinflussen.
Zum normalen Hauspreis gehören vollständige Möblierung und Betriebsstart nicht automatisch. Zu kalkulieren sind robuste Möbel, Küche, Betten, Textilien, Geschirr, Haushaltsausstattung, Außenmöbel, WLAN, Unterhaltungstechnik, Schließsystem und Erstausstattung für Reinigung und Wäschelogistik. Hinzu kommen professionelle Fotografien, Exposé, Portalauftritt sowie gegebenenfalls Betreiber- oder Verwaltungsleistungen.
Auch saisonale Pflege, Ersatzbeschaffungen und häufigere Reinigung gehören in die spätere Betriebsrechnung. Die einmalige Möblierung ist Bestandteil des Startbudgets; laufende Reinigung, Portalentgelte und Betreuung gehören überwiegend in den Cashflow.
11. Finanzierungskosten während Grundstückskauf und Bauphase
Finanzierungskosten entstehen nicht erst nach dem Einzug. Grundstück und Haus können getrennt finanziert werden. Zwischen Kaufpreisfälligkeit, Baubeginn und Darlehensauszahlung kann deshalb eine Zwischenfinanzierung notwendig werden.
Bereitstellungszinsen fallen abhängig vom Darlehensvertrag an, wenn zugesagte Mittel nach einer bereitstellungsfreien Zeit noch nicht abgerufen wurden. Während der Bauphase entstehen außerdem Zinsen auf bereits ausgezahlte Beträge. Wer parallel Miete oder einen anderen Kredit trägt, muss diese Doppelbelastung einplanen.
Verzögerungen erhöhen den Kapitalbedarf: Die Zinsphase wird länger, während der Beginn der Vermietung nach hinten rückt. Auch externe Sicherheiten, Grundschulden oder eine Nachfinanzierung können Kosten verursachen. Fördermittel senken nicht automatisch die Herstellungskosten; sie verändern gegebenenfalls die Finanzierung. Programme und Mittelverfügbarkeit sind vor Antragstellung aktuell zu prüfen.
Tilgung ist keine Baukostenposition. Sie gehört jedoch in die spätere Liquiditätsplanung. Eigenkapital ist ebenfalls keine Kostenart, sondern die Finanzierungsquelle für einen Teil der Gesamtinvestition.
12. Reserven: Wie werden Unwägbarkeiten sinnvoll eingeplant?
Eine Reserve sollte aus den Unsicherheiten des konkreten Projekts abgeleitet werden:
- Kostenposition identifizieren.
- Kostensicherheit bewerten.
- Angebot, Schätzung, Annahme oder unbekannte Position kennzeichnen.
- mögliche Abweichungsursache dokumentieren.
- eine positionsbezogene Reserve festlegen.
- Reserve nicht für reguläre Sonderwünsche verwenden.
Kostenposition | Sicherheit | Mögliche Abweichung | Nächster Prüfschritt | Reserve |
Grundstückpreis | Hoch nach Vertrag | Vertragsbedingungen | Vertragsentwurf prüfen | Individuell |
Baugrund | Niedrig ohne Gutachten | Bodenaustausch, Wasser, Entsorgung | Bodengutachten einholen | Individuell |
Hausangebot | Mittel | Sonderwünsche, Ausschlüsse, Preisbindung | Leistungsbeschreibung abgleichen | Individuell |
Anschlüsse | Niedrig ohne Auskunft | Leitungsweg, Tiefbau, Übergabepunkt | Versorger anfragen | Individuell |
Bauzeit | Mittel | Genehmigung, Wetter, Lieferzeiten | Termin- und Mittelabrufplan | Individuell |
Vermietung | Mittel | Restarbeiten, Mietersuche | Übergabe- und Vermarktungsplan | Individuell |
Planungs-, Baugrund-, Sonderwunsch-, Bauzeit-, Finanzierungs- und Vermietungsreserve erfüllen unterschiedliche Zwecke. Eine spätere Instandhaltungsrücklage ist davon zu trennen.
Wie viel Eigenkapital für eine Neubau-Kapitalanlage sinnvoll sein kann und welche Rolle Reserve, Beleihung und Finanzierung spielen, erläutern wir im Ratgeber zur Eigenkapitalplanung.
>> „Wie viel Eigenkapital braucht eine Neubau-Kapitalanlage?“
13. Laufende Kosten nach der Fertigstellung
Einmalige Investitionskosten bestimmen den erforderlichen Kapitalbedarf. Laufende Kosten bestimmen später Cashflow und Nettorendite.
Dazu gehören nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, Rücklagen, Leerstand, Mietersuche, Außenanlagenpflege, Steuerberatung, Finanzierung und sonstige Eigentümerkosten. Sie werden nicht vollständig in die einmalige Herstellungssumme aufgenommen, müssen aber vor der Investitionsentscheidung bewertet werden.
14. Warum pauschale Quadratmeterpreise problematisch sind
„Kosten pro Quadratmeter“ klingt eindeutig, kann aber sehr unterschiedliche Werte beschreiben. Manche Anbieter teilen den Hauspreis durch die Wohnfläche. Andere verwenden Bruttogrundfläche oder beziehen Grundstück, Baunebenkosten und Außenanlagen ein.
Wohnfläche und Bruttogrundfläche dürfen nicht gleichgesetzt werden. Auch Bodenplatte oder Keller, Zahl der Einheiten, Dachform, Kubatur, Energiestandard, Ausstattung, Haustechnik und regionale Ausführungskosten verändern den Preis.
Zusätzlich muss klar sein, ob Erdarbeiten, Genehmigungsplanung, Anschlüsse, Malerarbeiten, Stellplätze und Umsatzsteuer enthalten sind. Der Preisstand ist ebenfalls entscheidend: Destatis meldete für Mai 2026 gegenüber Mai 2025 einen Anstieg der Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland um 5,0 Prozent. Der Index beschreibt eine Preisentwicklung, aber keinen Angebotspreis für ein bestimmtes Haus in Ostholstein oder Stormarn.
Vergleichsregel: Ein Quadratmeterpreis ist nur dann brauchbar, wenn Preisstand, Bezugsfläche, Region, Gebäudetyp, Energiestandard, Ausstattung und Leistungsumfang übereinstimmen.
15. Musterrechnung: Vom Grundstück zur vermietungsbereiten Immobilie
Ausschließlich illustrative Rechenannahmen, Datenstand 17. August 2026: fiktives Zweifamilienhaus in Schleswig-Holstein, 160 m² Wohnfläche, zwei Wohneinheiten, kein Keller, gesetzlicher Neubau-Mindeststandard, mittlere Ausstattung. Das Hausangebot umfasst beispielhaft Bodenplatte, Gebäude, definierte Haustechnik und Innenausbau. Nicht enthalten sind zusätzliche Erdarbeiten, Anschlüsse, Außenanlagen und Vermietungsvorbereitung.
Die Werte sind kein HOH-Angebot, keine Aussage über marktübliche Preise in Lübeck, Ostholstein, Plön oder Stormarn, keine Kostengarantie und keine Finanzierungszusage.
Kostenart | Betrag | Grundlage | Einmalig/laufend | Hauspreis | Prüfung |
Grundstückskaufpreis | 150.000 € | Frei gewählte Annahme | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Erwerbsnebenkosten | 13.000 € | Annahme; darin Grunderwerbsteuer rechnerisch 9.750 € | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Haus und enthaltene Leistungen | 300.000 € | Fiktives Angebot | Einmalig | Enthalten | Ja |
Planung/Baunebenkosten | 30.000 € | Sammelschätzung | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Erdarbeiten/Vorbereitung | 25.000 € | Annahme ohne Gutachten | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Hausanschlüsse | 18.000 € | Annahme ohne Versorgerauskunft | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Außenanlagen/Stellplätze | 35.000 € | Planungsschätzung | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Finanzierung während Bauphase | 15.000 € | Fiktiver Mittelabruf | Einmalig/zeitabhängig | Zusätzlich | Ja |
Vermietungsvorbereitung | 10.000 € | Küche, Übergabe, Vermarktungsstart | Einmalig | Zusätzlich | Ja |
Reserve | 35.000 € | Projektbezogene Annahme | Zweckgebunden | Zusätzlich | Ja |
Gesamtinvestition | 631.000 € | Summe gerundeter Annahmen | — | — | Vollständig prüfen |
Zusatzszenario Ferienobjekt: Würde dasselbe Schema auf ein zulässiges Ferienobjekt übertragen, käme eine gesonderte Position für Möblierung und Betriebsstart hinzu. Deren Höhe müsste anhand einer Ausstattungs- und Inventarliste ermittelt werden.
16. Drei Budgetszenarien statt einer Scheingenauigkeit
Alle Szenarien beruhen auf der vorstehenden fiktiven Rechnung.
Szenario | Ausgangsbudget | Zusatzkosten | Reserve | Gesamtinvestition | Offene Positionen | Finanzierungswirkung |
Basis | 596.000 € | 0 € | 35.000 € | 631.000 € | Baugrund, Anschlüsse | Ausgangsbedarf |
Zusätzliche Grundstücksarbeiten | 596.000 € | 40.000 € | 45.000 € | 681.000 € | Entsorgung, Wasserhaltung | +50.000 € |
Höhere Ausstattung/Nutzung | 596.000 € | 55.000 € | 50.000 € | 701.000 € | Sonderausstattung, zweite Küche | +70.000 € |
Die Szenarien zeigen keine Preisprognose. Sie machen sichtbar, wie offene Grundstückspositionen oder ein erweitertes Nutzungskonzept den Finanzierungsbedarf verändern. Erst bestätigte Angebote dürfen als feste Werte behandelt werden.
18. Der HOH-Gesamtkostenrahmen
Ein belastbarer Gesamtkostenrahmen entsteht schrittweise:
- Anlageziel und geplante Nutzung festlegen.
- Zielmieter und wesentliche Nutzungsanforderungen bestimmen.
- Vorhandenes Grundstück oder Suchprofil einordnen.
- Bebaubarkeit vorprüfen.
- Haustyp und Zahl der Wohneinheiten festlegen.
- Ausstattungs- und Leistungsumfang definieren.
- grundstücksbezogene Kosten erfassen.
- Baunebenkosten, Anschlüsse und Außenanlagen ergänzen.
- Finanzierungskosten der Erwerbs- und Bauphase berücksichtigen.
- projektbezogene Reserven herleiten.
- Gesamtkostenrahmen mit Datenständen dokumentieren.
- offene Punkte und zuständige Fachleute benennen.
HOH begleitet die Planung und Umsetzung neu gebauter Hauskonzepte in Lübeck, Ostholstein, Plön, Stormarn und der angrenzenden Umgebung. Steuerliche, rechtliche, gutachterliche und finanzierungsbezogene Fragen werden von den jeweils qualifizierten Stellen geprüft. HOH wird dadurch nicht automatisch zum Makler, Steuerberater, Rechtsberater, Gutachter oder Anlageberater.
19. Fazit: Entscheidend ist der Kapitalbedarf bis zur Vermietungsbereitschaft
Die Kosten einer Neubau-Kapitalanlage lassen sich nicht aus dem Hauspreis allein ableiten. Grundstück, Erwerbsnebenkosten, Hausleistungen, Baunebenkosten, Erdarbeiten, Anschlüsse, Außenanlagen, Finanzierung, Vermietungsvorbereitung und Reserven müssen gemeinsam betrachtet werden.
Pauschale Quadratmeterpreise sind ohne übereinstimmende Bezugsfläche, Region, Gebäudeart, Preisstand und Leistungsbeschreibung wenig aussagekräftig. Eine nachvollziehbare Vollkostenrechnung schafft dagegen die Grundlage für Finanzierung, Cashflow und Rendite.
Jede Kalkulation muss zum konkreten Grundstück, Haustyp, Nutzungskonzept und Standort passen. Werden offene Positionen früh dokumentiert und geprüft, sinkt das Risiko ungeplanter Finanzierungslücken und späterer Nachfinanzierungen.
Individuellen Gesamtkostenrahmen erstellen
Besprechen Sie Anlageziel, Grundstück, Haustyp, Wohneinheiten, Ausstattung, Baunebenkosten, Außenanlagen, Finanzierung, Reserven und die nächsten Planungsschritte in einem unverbindlichen Erstgespräch.
FAQ
Was kostet ein Neubau als Kapitalanlage?
Die Kosten ergeben sich aus der Gesamtinvestition bis zur Vermietungsbereitschaft. Dazu gehören Grundstück und Erwerbsnebenkosten, Haus- und Bauleistungen, Baunebenkosten, Erdarbeiten, Anschlüsse, Außenanlagen, Finanzierungskosten, Vermietungsvorbereitung und eine projektbezogene Reserve. Ein belastbarer Betrag kann erst genannt werden, wenn Region, Grundstück, Haustyp, Wohnfläche, Einheitenzahl, Energiestandard, Ausstattung und Leistungsumfang feststehen. Der Hauspreis allein beantwortet die Frage deshalb nicht. Laufende Kosten nach Fertigstellung werden zusätzlich in Cashflow und Rendite berücksichtigt.
Welche Kosten kommen zusätzlich zum Hauspreis hinzu?
Zusätzlich können Grundstückskauf, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Vermessung, Bodengutachten, Genehmigungen, Prüfungen, Baustrom, Bauwasser, Erdarbeiten, Entsorgung, Hausanschlüsse, Zufahrt, Stellplätze, Terrasse und Garten entstehen. Auch Bauzeitzinsen, Vermietungsvorbereitung und Reserven gehören in die Kalkulation. Welche Position tatsächlich zusätzlich anfällt, ergibt sich aus der Leistungsbeschreibung des Hausangebots. Begriffe wie „schlüsselfertig“ reichen für die Abgrenzung nicht aus; maßgeblich sind die ausdrücklich enthaltenen und ausgeschlossenen Leistungen.
Wie hoch sind die Baunebenkosten beim Hausbau?
Baunebenkosten sollten nicht mit einem allgemeingültigen Prozentsatz angesetzt werden. Ihre Höhe hängt davon ab, welche Planungs-, Prüf- und Baustellenleistungen bereits im Hausangebot enthalten sind. Relevant sind unter anderem Statik, Vermessung, Bodengutachten, Bauantrag, Genehmigungsgebühren, Energieberatung, Baustrom, Bauwasser, Versicherungen, Sachverständige und technische Nachweise. Für jede Position sollte festgehalten werden, ob ein Angebot, eine behördliche Auskunft, eine Schätzung oder lediglich eine Annahme vorliegt. Erst daraus entsteht eine belastbare Summe.
Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Grundstück?
Regelmäßig zu prüfen sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine vertraglich vereinbarte Maklerprovision. In Schleswig-Holstein beträgt der Grunderwerbsteuersatz mit Stand 17. August 2026 6,5 Prozent. Die konkrete Bemessungsgrundlage muss jedoch individuell geprüft werden. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach Geschäftswert und Gebührentatbeständen des GNotKG. Hinzukommen können Teilung, Vermessung, Baulasten- oder Altlastenprüfung. Eine pauschale Erwerbsnebenkostenquote ersetzt diese Einzelermittlung nicht.
Sind Hausanschlüsse im Hauspreis enthalten?
Hausanschlüsse sind nur enthalten, wenn dies im Vertrag und in der Leistungsbeschreibung ausdrücklich festgelegt ist. Zu prüfen sind Strom, Trinkwasser, Schmutz- und Regenwasser, Telekommunikation sowie gegebenenfalls Nah- oder Fernwärme. Kosten entstehen nicht nur beim Versorger, sondern möglicherweise auch für private Leitungswege, Tiefbau, Straßenquerungen oder Sperrungen. Zahl der Wohneinheiten, Übergabepunkte und Anschlusslängen beeinflussen den Aufwand. Belastbare Werte liefern ausschließlich die aktuell zuständigen Gemeinden, Netzbetreiber und Versorgungsträger.
Wie viel Reserve sollte man beim Neubau einplanen?
Eine universelle Prozentzahl ist nicht belastbar. Die Reserve sollte aus den Unsicherheiten einzelner Kostenpositionen abgeleitet werden. Grundstückskaufpreise oder unterschriebene Angebote besitzen meist eine höhere Kostensicherheit als Baugrund, Entsorgung, Anschlusswege oder Bauzeit. Kennzeichnen Sie jede Position als bestätigt, angeboten, geschätzt, angenommen oder unbekannt. Anschließend dokumentieren Sie mögliche Abweichungen und legen dafür eine zweckgebundene Reserve fest. Diese Reserve sollte nicht für reguläre Sonderwünsche verwendet werden. Eine spätere Instandhaltungsrücklage ist separat zu planen.
Warum sind Quadratmeterpreise beim Hausbau schwer vergleichbar?
Quadratmeterpreise können sich auf Wohnfläche, Nutzfläche oder Bruttogrundfläche beziehen. Außerdem ist häufig unklar, ob Grundstück, Bodenplatte, Erdarbeiten, Energiestandard, Haustechnik, Planung, Anschlüsse, Außenanlagen und Umsatzsteuer enthalten sind. Auch Gebäudetyp, Zahl der Wohneinheiten, Dachform, Ausstattung, Region und Preisstand beeinflussen den Wert. Ein Quadratmeterpreis ist deshalb nur brauchbar, wenn Bezugsfläche, Region, Haustyp, Energiestandard, Ausstattung, Preisstand und Leistungsumfang übereinstimmen.
Welche zusätzlichen Kosten entstehen bei einem Ferienhaus?
Bei einem Ferienhaus kommen zur normalen Baukalkulation häufig Möblierung und Betriebsstart hinzu. Dazu zählen Küche, Möbel, Betten, Textilien, Geschirr, Außenmöbel, WLAN, Unterhaltungstechnik, Schließsystem, Fotografien und Portalauftritt. Auch Reinigungsausstattung, Wäschelogistik und Betreiber- oder Verwaltungsleistungen müssen eingeordnet werden. Vorher ist zu prüfen, ob die touristische Nutzung am Standort zulässig ist und welche örtlichen Vorgaben oder Abgaben gelten. Laufende Portal-, Reinigungs- und Betreuungskosten gehören anschließend in die Betriebs- und Cashflowrechnung.