Ein Ferienhaus an der Ostsee ist nicht nur ein Ort der Erholung, sondern kann – klug geplant – auch finanzielle Vorteile bringen. Die richtige Steuergestaltung beim Ferienhaus ermöglicht Eigentümern, legale Abschreibungen und Kostenabzüge zu nutzen, um Steuern zu sparen. Dabei hängt es wesentlich von der Nutzung ab: Wird das Ostsee-Domizil vermietet oder selbst bewohnt? Wie sich eine Ferienimmobilie steuerlich auswirkt, hängt von der Art der Nutzung ab. Wer die Möglichkeiten kennt und dokumentiert, kann mit dem eigenen Küstenhaus nicht nur Urlaub machen, sondern auch steuerlich profitieren. Wichtig: Eine Orientierung wie diese ersetzt keine individuelle Steuerberatung, schafft aber einen fundierten Überblick für private Käufer und Kapitalanleger.
Eine sorgfältige Finanzplanung gehört dazu: Eigentümer eines Ostsee-Ferienhauses können durch geschickte Nutzung und Dokumentation legale Steuervorteile erzielen.
Vermietung und Eigennutzung - was das Finanzamt erlaubt
Ob und in welchem Umfang Sie Ausgaben absetzen können, hängt zunächst von der Nutzungsart Ihres Ferienhauses ab. Reine Selbstnutzung bringt steuerlich kaum Vorteile – abgesehen vom Handwerkerbonus für Renovierungen im eigenen Haushalt müssen bei ausschließlicher Privatnutzung weder Mieteinnahmen versteuert werden noch können laufende Kosten abgezogen werden. Spannend wird es, wenn Sie die Ferienimmobilie vermieten: Einnahmen aus der Vermietung unterliegen der Einkommensteuer, aber im Gegenzug dürfen alle damit zusammenhängenden Ausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Dabei gilt jedoch eine wichtige Bedingung: Das Finanzamt erkennt Kosten nur an, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.
Insbesondere bei Teilzeit-Vermietung mit Eigennutzung schaut das Finanzamt genau hin. Nutzen Sie das Ostsee-Ferienhaus auch selbst, müssen Sie Ihre private Nutzung genau dokumentieren und zeitlich von den Vermietungszeiträumen trennen. Die Behörde setzt dann Vermietungszeiten und Eigennutzung ins Verhältnis – je länger die Vermietung dauert, desto mehr Ausgaben sind absetzbar. Um maximale steuerliche Vorteile zu sichern, sollte die Vermietungsdauer nicht deutlich unter dem ortsüblichen Schnitt liegen. Ein Richtwert sind mindestens rund 75 % der üblichen Vermietungstage im Jahr, damit das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht nicht infrage stellt. Konkret: Sind in Ihrer Ostsee-Region z. B. 200 Vermietungstage pro Jahr üblich, sollten Sie etwa 150 Tage vermieten, um volle Anerkennung zu finden. Fehlt diese Absicht, stuft das Finanzamt das Vermieten als Liebhaberei (reines Hobby) ein – dann dürfen keine Verluste steuerlich abgezogen werden.
Tipps zur Vorgehensweise: Vermeiden Sie ausufernde Eigennutzung in den ersten Jahren. Am einfachsten weisen Vermieter ihre Einkunftserzielungsabsicht nach, indem sie das Ferienhaus zunächst gar nicht selbst nutzen. Zum Beispiel kann ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden, der private Aufenthalte für mehrere Jahre ausschließt. Auch eine professionelle Vermietungsagentur oder eine eigene Website mit Buchungskalender untermauern die Vermietungsabsicht. Soll das Haus dennoch teilweise privat genutzt werden, legen Sie idealeweise im Voraus feste Zeiträume für den Eigengebrauch fest. So kann sogar Leerstand als verfügbare Vermietungszeit gelten, sofern er nachweislich unverschuldet ist und die Immobilie grundsätzlich zur Vermietung bereitstand. Halten Sie Belege über Werbeaktivitäten (Inserate, Online-Portale) bereit und seien Sie bei hoher Eigennutzung darauf vorbereitet, dem Finanzamt eine 30-Jahres-Prognose vorzulegen, die einen langfristigen Überschuss aufzeigt. All dies sorgt dafür, dass Sie Ihre Ferienhaus-Steuervorteile voll ausschöpfen können, ohne mit dem Finanzamt in Konflikt zu geraten.
Abschreibungsmöglichkeiten bei Neubau
Ein großer Steuervorteil einer Ferienimmobilie ergibt sich aus den Abschreibungen (AfA – Absetzung für Abnutzung). Darunter versteht man die jährliche steuerliche Wertminderung des Gebäudes, die als Aufwand abgesetzt werden kann. Wichtig ist: Abschreiben dürfen Sie nur den Wert des Gebäudes, nicht den Grund und Boden. Beim Kauf wird daher der Kaufpreis in Grundstücks- und Gebäudeanteil aufgeteilt – nur letzterer ist abschreibungsfähig. Für Neubauten gelten dabei besonders attraktive Regeln: Seit 2023 wurde der lineare AfA-Satz von 2 % auf 3 % pro Jahr angehoben. Das bedeutet, ein nach dem 1. 1. 2023 fertiggestelltes Ostsee-Ferienhaus kann über rund 33 Jahre abgeschrieben werden statt über 50 Jahre. Beispiel: Bei Baukosten von 300.000 € sind 9.000 € pro Jahr als AfA ansetzbar, statt 6.000 € nach alter 2%-Regel. Für Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1925) bleibt es beim AfA-Satz von 2,5 % (40 Jahre) und für nach 1924 errichtete Häuser bei 2 % (50 Jahre), sofern sie vor 2023 fertiggestellt wurden. Neubau-Investoren an der Ostsee profitieren also von einer beschleunigten Ferienhaus-Abschreibung.
Neben der Gebäude-AfA lohnt der Blick auf die Ausstattung: Möbel, Küche und technische Einrichtungen Ihres Ferienhauses können separat und meist deutlich schneller abgeschrieben werden. Eine Einbauküche etwa lässt sich typischerweise über 10 Jahre geltend machen, Einbaumöbel teils in nur 5 bis 10 Jahren, und bestimmte technische Anlagen (z. B. Photovoltaik) ebenfalls über 5-10 Jahre. Diese kürzeren Nutzungsdauern bedeuten höhere Abschreibungsbeträge pro Jahr – ein weiterer Hebel für Steuervorteile. Wichtig ist, größere Ausstattungsgegenstände im Kaufvertrag oder Bauvertrag separat auszuweisen, damit das Finanzamt deren eigenen Wert anerkennt.
Zusätzlich gibt es zeitlich begrenzte Sonderabschreibungen für den Neubau von Mietwohnungen (§ 7b EStG). Unter bestimmten Voraussetzungen (Bauantrag bis Ende 2026, Einhaltung von Flächen- und Effizienzstandards) können in den ersten 4 Jahren zusätzlich 5 % pro Jahr abgeschrieben werden. Insgesamt sind so in vier Jahren bis zu 20 % Sonder-AfA zusätzlich zur regulären AfA möglich. Ob Ihr Ostsee-Ferienhaus diese Kriterien erfüllt (z. B. energetischer Standard EH40), sollten Sie mit einem Steuerberater prüfen – gerade Kapitalanleger können von solchen Bonus-Abschreibungen erheblich profitieren. Grundsätzlich gilt jedoch: Planen Sie Abschreibungen vorausschauend. Allein dadurch, dass AfA Ihre Steuerbemessung mindert, ohne den Liquiditätsabfluss zu erhöhen, wird Ihr Ferienhaus-Investment effizienter. Sprechen Sie bereits in der Planungsphase mit Experten, um keine steuerlichen Abschreibungspotenziale zu verschenken.
Weitere absetzbare Kosten im Überblick
Neben der Abschreibung gibt es zahlreiche laufende Kosten, die Sie bei Vermietung eines Ferienhauses von der Steuer absetzen können. In der Steuererklärung werden diese als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben. Entscheidend ist, dass die Ausgaben im Zusammenhang mit der Ferienhausvermietung stehen. Im Folgenden ein Überblick wichtiger absetzbarer Kosten und Steuer-Tipps für Ihr Ostsee-Feriendomizil:
Betriebskosten und Nebenkosten
Alle regelmäßig anfallenden Nebenkosten der Immobilie während vermieteter Zeiten können angesetzt werden. Dazu zählen z. B. Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Kabel/Internet (WLAN) sowie Hausmeister- oder Verwaltungskosten. Auch kommunale Abgaben wie die Grundsteuer sind abzugsfähig. Selbst die Zweitwohnungssteuer (falls von Ihrer Gemeinde erhoben) zählt zu den abzugsfähigen Ausgaben, sofern das Objekt zeitweise Ihnen zur Verfügung steht. Tipp: Führen Sie ein übersichtliches Konto aller Nebenkosten, um sie gegenüber dem Finanzamt belegen zu können.
Instandhaltung und Reparaturen
Instandhaltungskosten für Ihr Ferienhaus sind voll absetzbar, soweit sie der Erhaltung der Vermietungssubstanz dienen. Hierunter fallen regelmäßige Schönheitsreparaturen, Gartenpflege, kleinere Renovierungen sowie das Austauschen von Mobiliar oder Geräten, wenn diese verschlissen sind. Vorsicht ist bei großen Renovierungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung geboten: Übersteigen solche Aufwendungen 15 % des Kaufpreises, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen mit abgeschrieben statt sofort abgezogen zu werden. Planen Sie größere Modernisierungen daher sorgfältig (ggf. auf einen längeren Zeitraum gestreckt), um den sofortigen Kostenabzug nicht zu gefährden.
Finanzierungskosten
Haben Sie Ihr Küstenhaus fremdfinanziert, können Darlehenszinsen und Kreditnebenkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Schuldzinsen für den Immobilienkredit mindern direkt Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Auch Bankgebühren, Bereitstellungszinsen oder Notarkosten für die Grundschuldbestellung können sofort abziehbar sein. Hingegen zählen Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten zum Immobilienkaufpreis und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage (sie werden also über die Abschreibung verteilt). Unser Rat: Trennen Sie von Anfang an klar zwischen sofort abzugsfähigen Finanzierungsaufwendungen und den auf den Kaufpreis anzurechnenden Kosten.
Vermarktungs- und Verwaltungskosten
Werbungskosten im engeren Sinne – also die Kosten, um Mieter zu finden und zu betreuen – sind ebenfalls absetzbar. Beispiele sind Inseratskosten auf Ferienhaus-Portalen, Gebühren für Vermittlungsagenturen, eigene Website oder Flyer, Fotografenkosten etc. . Auch eine eventuell an einen Vermietungsservice gezahlte Provision oder Reinigungsgebühren für die Endreinigung nach Gästeaufenthalten gehören in diese Kategorie. Zudem können Fahrtkosten zum Ferienhaus steuerlich angesetzt werden, z. B. für Fahrten zur Schlüsselübergabe oder Inspektion der Immobilie – allerdings nur, wenn die Reise überwiegend betrieblich (für die Vermietung) veranlasst ist, nicht für einen privaten Urlaub.
Abschreibungen & Anschaffungen
Wie im vorigen Abschnitt dargestellt, fallen auch Abschreibungen (AfA) unter die abziehbaren Werbungskosten. Darüber hinaus können geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) – also Anschaffungen unter 800 € netto – sofort in voller Höhe als Aufwand geltend gemacht werden. Kleines Inventar wie ein Fernseher, Mikrowelle oder Geschirr, das diese Preisgrenze nicht überschreitet, wirkt somit im Kaufjahr steuermindernd. Höherwertige Investitionen (über 800 €) werden via AfA über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben. Dieser Mechanismus stellt sicher, dass Sie Investitionen in Ihr Ferienhaus steuerlich geltend machen können – entweder sofort oder über die Zeit.
Wichtig: All diese Kosten können nur für die Zeiträume der Vermietung steuerlich abgesetzt werden. An Tagen der privaten Nutzung sind die entsprechenden Ausgaben nicht abzugsfähig. Daher muss bei Misch-Nutzung eine anteilige Aufteilung erfolgen. In der Praxis wird meist nach Tagen aufgeteilt: z. B. 8 Monate Vermietung = 2/3 der jährlichen Kosten absetzbar, 4 Monate Eigennutzung = 1/3 privat (nicht abziehbar). Wer die Ferienimmobilie ausschließlich vermietet, hat es einfacher – dann erkennt das Finanzamt in der Regel alle laufenden Kosten als Werbungskosten an, selbst wenn zwischendurch Leerstände auftreten. Für gemischt genutzte Objekte ist es umso wichtiger, detaillierte Aufzeichnungen über Belegungszeiten zu führen und diese der Steuererklärung (beispielsweise via Anlage V für Ferienwohnungen) beizufügen. So sichern Sie sich alle zulässigen Steuerersparnisse mit dem Ferienhaus an der Ostsee.
Wann ein Ferienhaus als gewerbliche Tätigkeit gilt - Grenzen zur Liebhaberei
Grundsätzlich werden Einkünfte aus der Vermietung eines Ferienhauses als private Vermögensverwaltung (Vermietung & Verpachtung) eingestuft – und nicht als Gewerbebetrieb. Das ist vorteilhaft, denn so fällt keine Gewerbesteuer an und ein späterer Verkauf der Immobilie kann nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei bleiben. Allerdings gibt es zwei Extremfälle, in denen besondere steuerliche Regeln greifen: gewerbliche Vermietung einerseits und Liebhaberei andererseits.
Gewerbliche Vermietung
Bieten Sie im Rahmen der Ferienhausvermietung umfangreiche Dienstleistungen an, die einem Hotel oder einer Pension ähneln, kann das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen. Beispielsweise gelten täglicher Reinigungsservice, Verpflegungsangebote (Frühstück etc.) oder eine durchgehende Rezeption als Indizien, dass es sich nicht mehr um reine Vermietung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb handeln könnte. Auch der Betrieb mehrerer Ferienhäuser mit zusätzlichen Serviceleistungen in einer Ferienanlage kann als Gewerbe gewertet werden. Die Folge: Es würde Gewerbesteuer fällig, sobald der Gewinn den Freibetrag von 24.500 € pro Jahr übersteigt. Unterhalb dieser Gewinnschwelle bleibt auch ein gewerblich eingestuftes Vermietungsangebot von der Gewerbesteuer verschont, doch Kapitalgesellschaften (z. B. eine GmbH als Eigentümer) hätten keinen Freibetrag und müssten vom ersten Euro an Gewerbesteuer zahlen. Zudem hätte eine gewerbliche Einordnung zur Konsequenz, dass ein Verkauf des Ferienhauses selbst nach zehn Jahren noch steuerpflichtig sein kann (anders als bei privater Veräußerung, die nach 10 Jahren steuerfrei wäre). Für die meisten privaten Ferienhausbesitzer tritt dieser Fall nur selten ein – standardmäßige Leistungen wie Endreinigung, Schlüsselübergabe oder gelegentlicher Wäschewechsel gelten steuerlich als unschädlich (sie werden noch der Vermögensverwaltung zugerechnet). Behalten Sie jedoch im Hinterkopf: Sollte Ihr Ferienobjekt pensionähnliche Züge annehmen, lohnt sich eine Rücksprache mit dem Steuerberater, um keine Überraschungen bei der Einstufung zu erleben.
Liebhaberei
Das andere Ende des Spektrums ist erreicht, wenn das Finanzamt an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht zweifelt. Dies geschieht vor allem dann, wenn über viele Jahre hohe Verluste entstehen und zugleich die Selbstnutzung überwiegt. In so einem Fall könnte die Behörde die Vermietungstätigkeit als Liebhaberei einstufen – also als Liebhaberei im steuerlichen Sinne, die nicht der Einkünfteerzielung dient. Die Konsequenz: Steuerliche Vorteile würden entfallen, Verluste dürften nicht mehr abgezogen werden. Daher ist es für Vermieter wichtig, rechtzeitig gegenzusteuern. Achten Sie darauf, dass Ihr Ferienhaus über einen längeren Zeitraum pro Jahr vermietet wird (siehe 75 %-Empfehlung oben) und reduzieren Sie ggf. Ihre private Nutzung, um die Gewinnabsicht zu untermauern. Bei teilweiser Eigennutzung verlangt das Finanzamt in der Regel – wie erwähnt – eine 30-Jahres-Prognoserechnung, die zeigt, dass unterm Strich ein Überschuss erwirtschaftet wird. Eine solche Prognose sollten Sie mit realistischen Annahmen erstellen (Mietpreise, Auslastung, Kostensteigerungen) und bereithalten. Übrigens: Werden Verluste aus Vermietung anerkannt, können sie mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet werden und Ihre Steuerlast senken. Einige hochverdienende Anleger nutzen gezielt anfangs entstehende Verluste (z. B. durch Abschreibung und Zinsen) als Steuersparmodell Ferienimmobilie – solange die Gewinnerzielungsabsicht gegeben ist, lässt der Gesetzgeber diese Gestaltung zu. Aber wie der Name „Liebhaberei“ andeutet: Sobald das Ferienhaus mehr Lustobjekt als Investment ist, spielt das Finanzamt nicht mehr mit.
Professionell planen mit Mein KüstenHaus
Die vielen steuerlichen Aspekte beim Ferienhaus klingen komplex – doch mit professioneller Planung lassen sich von Anfang an optimale Weichen stellen. Genau hier setzt Mein KüstenHaus an: Wir unterstützen Sie dabei, Ihr Ostsee-Ferienhaus so zu konzipieren, dass Wohnen und Steuern vorteilhaft verbunden werden. Schon bei der Planung und Ausstattung denken wir an steuerliche Weitsicht: Etwa indem wir den Gebäude- und Inventarwert klar trennen, hochwertige Ausstattung mit guter Abschreibungsfähigkeit empfehlen und das Objekt für eine mögliche Vermietung attraktiv gestalten. Gemeinsam mit Ihnen erarbeiten wir ein Nutzungsmodell, das Ihren Urlaubswünschen gerecht wird, aber auch ausreichend Vermietungszeiten ermöglicht – damit das Finanzamt Ihren Steuervorteil anerkennt. Mein KüstenHaus verfügt über Erfahrung in der Planung von Ferienimmobilien an der Ostsee und kennt die typischen Anforderungen von Finanzamt & Co. Wir beraten Sie gern, wie Sie legale Steuersparmöglichkeiten ausschöpfen können: von der optimalen Aufteilung von Kaufpreis und Baukosten über die sinnvolle Dokumentation der Nutzung bis hin zur Abstimmung mit Steuerberatern. Das Ergebnis: Ihr Traum vom eigenen Küstenhaus wird nicht nur architektonisch, sondern auch wirtschaftlich ein Erfolg. Vertrauen Sie auf einen Partner, der Immobilienspaß und Finanzamt gleichermaßen im Blick hat – damit Sie entspannt die Meeresbrise genießen können, während Ihr Investment clever für Sie arbeitet.
Ein Ferienhaus an der Ostsee kann weit mehr sein als ein Feriendomizil – mit der richtigen Strategie wird es auch zum Steuersparmodell. Ob Abschreibung des Ferienhauses, das Absetzen von Finanzierungskosten oder das Geltendmachen laufender Ausgaben: Wer steuerlich klug plant, kann mit einem Ferienhaus nicht nur wohnen, sondern auch sparen. Entscheidend ist die klare Ausrichtung auf Vermietung (zumindest überwiegend), um alle steuerlichen Vorteile einer Ferienimmobilie zu nutzen. Dabei sollten Eigentümer die Spielregeln des Finanzamts kennen – von der Gewinnerzielungsabsicht über AfA-Regelungen bis hin zu Grenzen, wann aus privater Vermietung ein Gewerbe wird. Unser Artikel hat die wichtigsten Steuer-Tipps fürs Ferienhaus aufgezeigt. Nutzen Sie diese als Orientierung, um Ihr Ostsee-Haus optimal aufzustellen. Mit Weitsicht und guter Beratung verwandeln Sie Ihr Küstenparadies in ein Projekt, das sich auch finanziell auszahlt.
Sie möchten konkret erfahren, wie Ihr geplantes Ferienhaus an der Ostsee optimal von Steuervorteilen profitieren kann? Kontaktieren Sie jetzt Mein KüstenHaus für eine unverbindliche Beratung. Erfahren Sie im persönlichen Gespräch, wie sich Ferienhaus und Steuern vorteilhaft verbinden lassen – maßgeschneidert auf Ihre Situation. Starten Sie mit professioneller Unterstützung in Ihr Ferienhaus-Abenteuer und genießen Sie schon bald Urlaub und Rendite unter einem Dach!