Wer ein Haus an der Ostsee plant, steht oft vor einer wichtigen Entscheidung: Baugrundstück oder Feriengebiet? Soll es ein klassisches Baugrundstück in einem Wohngebiet sein, auf dem man dauerhaft wohnen kann oder doch lieber ein Grundstück in einem ausgewiesenen Ferienhausgebiet? Diese Frage stellt sich vor allem Privatpersonen, die an der Ostsee ihren Wohntraum erfüllen möchten, sei es für den Ruhestand im eigenen Heim, zur dauerhaften Selbstnutzung oder als Ferienimmobilie zur Vermietung. Beide Optionen bieten Chancen, unterscheiden sich jedoch grundlegend in Nutzung und rechtlichen Rahmenbedingungen. In diesem Artikel beleuchten wir die Unterschiede zwischen Baugrundstück und Feriengebiet und geben praxisnahe Tipps. So können Sie gut informiert entscheiden, welcher Weg besser zu Ihrem Bauvorhaben an der Ostsee passt.
Was ist ein Baugrundstück?
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das rechtlich und planerisch für eine Bebauung vorgesehen ist. Meist handelt es sich um ein Grundstück in einem regulären Wohnbaugebiet, auf dem Sie ein normales Wohnhaus errichten dürfen. Wichtig für Bauherren: Auf einem solchen Grundstück ist die Nutzung als Hauptwohnsitz erlaubt – Sie dürfen dort also Ihren Erstwohnsitz anmelden und dauerhaft wohnen. Typischerweise ist ein Baugrundstück voll erschlossen, das heißt, es verfügt über Anschluss an Wasser, Strom, Abwasser und Straßen. Die umliegende Infrastruktur ist meist gut ausgebaut, da Wohngebiete auf dauerhaftes Wohnen ausgelegt sind. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Versorgungseinrichtungen befinden sich oft in erreichbarer Nähe.
Auf einem klassischen Baugrundstück können Sie ein Haus für den Eigenbedarf bauen und es ohne weitere Auflagen als dauerhaftes Wohnhaus nutzen. Natürlich kann ein solches Haus zeitweise auch als Ferienhaus genutzt oder an Urlauber vermietet werden – allerdings sollten Bauherren hier die lokalen Regeln beachten (dazu später mehr). Insgesamt bietet ein normales Baugrundstück an der Ostsee viel Planungssicherheit für alle, die ihren Lebensmittelpunkt an die Küste verlegen oder im Alter ruhig dort leben möchten.
Was zeichnet ein Grundstück im Feriengebiet aus?
Anders sieht es bei einem Grundstück in einem Feriengebiet (Wochenend- oder Ferienhausgebiet) aus. Dabei handelt es sich um ein Grundstück in einem speziellen Gebiet, das von der Gemeinde per Bebauungsplan ausdrücklich für Ferienhäuser oder Wochenendhäuser ausgewiesen wurde. Laut §10 Abs.4 Baunutzungsverordnung sind in solchen Ferienhausgebieten ausschließlich Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für Erholungsaufenthalte geeignet sind und überwiegend einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen. Vereinfacht gesagt: Hier dürfen Häuser gebaut werden, die der zeitweiligen Feriennutzung dienen – also typischerweise Ferienhäuser für Urlaubsgäste.
Ein zentrales Merkmal: In einem Ferienhausgebiet ist die Nutzung als Dauerwohnsitz nicht gestattet. Das bedeutet, Eigentümer dürfen dort in der Regel nicht dauerhaft wohnen. Ein Ferienhaus in solch einem Gebiet ist dafür gedacht, zeitweise bewohnt zu werden (etwa an Wochenenden oder während des Urlaubs) oder an Feriengäste vermietet zu werden. Wer versucht, entgegen dieser Zweckbindung ganzjährig dort zu leben, riskiert Ärger mit den Behörden – Nachbarn könnten dies melden, woraufhin die Bauaufsichtsbehörde die dauerhafte Nutzung untersagen würde.
Ferienhausgebiete liegen oft in landschaftlich besonders reizvollen Lagen an der Küste, z.B. strandnah oder in ruhiger Natur. Die Erschließung und Infrastruktur ist dort jedoch meist bewusst eingeschränkt gehalten. So gibt es möglicherweise keine voll ausgebaute Straße mit Straßenbeleuchtung oder es fehlen Angebote wie Schulen oder Supermärkte in unmittelbarer Nähe. Diese Gebiete sollen primär der Erholung dienen, weshalb man dort in Kauf nimmt, dass sie außerhalb der Feriensaison ruhiger und dünner besiedelt sind. Für einen Urlaubsaufenthalt ist das ideal – für den Alltag eines Dauerwohnsitzes aber eher unpraktisch.
Unterschiede bei Baurecht und Genehmigung
Die Unterschiede zwischen Baugrundstück und Feriengebiet zeigen sich deutlich im Baurecht und beim Thema Baugenehmigung. In einem regulären Wohngebiet gelten die üblichen Regeln des Baurechts für Wohnhäuser. Das heißt, wenn Sie auf einem Baugrundstück ein Wohnhaus bauen, ist dieses baurechtlich als Wohngebäude für dauerhaftes Wohnen genehmigt. Wichtig: Diese Genehmigung eines normalen Wohnhauses deckt aber nicht automatisch die Nutzung als reines Ferienhaus oder Wochenendhaus ab. Tatsächlich ist die Nutzung eines Wohnhauses als Ferienunterkunft in reinen und allgemeinen Wohngebieten planungsrechtlich generell nicht zulässig und nicht genehmigungsfähig. Mit anderen Worten: Wenn Sie in einem normalen Wohngebiet nur ein Ferienhaus zur Vermietung errichten möchten, könnte die Behörde dies ablehnen oder später einschreiten, da es dem Zweck des Wohngebietes widerspricht. Viele Gemeinden achten mittlerweile genau darauf und untersagen touristische Nutzungen in reinen Wohngebieten, teilweise sogar unter Androhung von Strafen. Daher sollte man sich vorab beim Bauamt erkundigen, ob die geplante Ferienhaus-Vermietung auf einem Baugrundstück zulässig ist.
In einem Feriengebiet ist es genau umgekehrt: Hier besteht von vornherein eine Zweckbindung der Nutzung zu Erholungszwecken. Die Häuser dürfen (und sollen) an wechselnde Urlauber vermietet oder vom Eigentümer zeitweise zu Erholungszwecken genutzt werden. Die Baugenehmigung für ein Ferienhaus in einem solchen Gebiet wird unter der Auflage erteilt, dass kein Dauerwohnen stattfindet. Im Bebauungsplan des Feriengebietes können zusätzlich spezielle Vorgaben festgesetzt sein – etwa bezüglich der Größe der Ferienhäuser, um die besondere Eigenart des Erholungsgebietes zu wahren. Auch praktische Auflagen wie Stellplatzregelungen können strenger sein: Oft muss z.B. pro Ferienhaus eine bestimmte Anzahl Parkplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden, damit in der Feriensaison genügend Stellfläche für Gäste vorhanden ist. Solche Regeln unterscheiden sich je nach Gemeinde und Bebauungsplan.
Zusammengefasst lässt sich sagen: Ein Unterschied Baugrundstück vs. Feriengebiet liegt darin, dass im Wohngebiet die Dauerwohnnutzung erlaubt, aber die ausschließliche Feriennutzung problematisch sein kann, während im Feriengebiet die Feriennutzung explizit erlaubt ist, dafür jedoch kein dauerhafter Wohnsitz begründet werden darf. Einige Kommunen gehen inzwischen neue Wege und ermöglichen Mischformen – es gibt Bebauungspläne, die sowohl Dauerwohnen als auch Feriennutzung zulassen. Solche Flexibilität ist jedoch eher die Ausnahme. Im Normalfall sollten Bauherren klar zwischen den beiden Kategorien trennen und die jeweiligen Genehmigungsvoraussetzungen beachten.
Was bedeutet das für Vermietung und Eigennutzung?
Für angehende Küstenhaus-Besitzer stellt sich die Frage, welche Konsequenzen diese Regeln für ihre Eigennutzung und eine mögliche Ferienvermietung haben. Planen Sie, das Haus an der Ostsee als Hauptwohnsitz zu nutzen, kommt nur ein klassisches Baugrundstück infrage. Dort können Sie sich mit erstem Wohnsitz anmelden, ganzjährig wohnen und Ihren Alltag bestreiten. Im Feriengebiet wäre dies nicht legal möglich – dauerhaft wohnen im Feriengebiet ist in der Regel untersagt. Zwar gibt es vereinzelt Bestandsschutz-Ausnahmen (etwa wenn ein Haus schon immer dauerhaft bewohnt war), doch grundsätzlich steht in einem Ferienhausgebiet der Erholungszweck im Vordergrund und nicht das normale Alltagsleben.
Möchten Sie hingegen vor allem ein Ferienhaus zur Vermietung an Urlaubsgäste bauen (als Ferienvermietung bzw. Kapitalanlage), dann bietet ein Grundstück im Feriengebiet oft die besseren Rahmenbedingungen. Hier können Sie Ihr Haus ohne schlechtes Gewissen und rechtliche Grauzonen an wechselnde Gäste vermieten – genau dafür sind diese Gebiete ja da. Die meisten Ferienhausgebiete an der Ostsee haben eine hohe Nachfrage bei Urlaubern, sodass eine Vermietung attraktiv sein kann. Beachten Sie aber: Selbst im Feriengebiet gibt es teils Auflagen, z.B. dass das Haus nur zeitlich begrenzt vom Eigentümer selbst genutzt werden darf, damit es überwiegend Gästen zur Verfügung steht. Die genauen Regeln variieren lokal, daher lohnt sich eine Beratung, um die Nutzungsvorgaben zu verstehen.
Auf einem normalen Baugrundstück in Wohnlage ist Ferienvermietung zwar nicht prinzipiell ausgeschlossen, aber hier bewegen Sie sich in einem rechtlichen Rahmen, der ursprünglich fürs Dauerwohnen gedacht ist. In vielen klassischen Wohnsiedlungen an der Ostsee wird es toleriert, wenn Eigentümer ihr Haus gelegentlich an Feriengäste vermieten. Dennoch sollten Sie die ortsüblichen Vorschriften kennen: Manche Gemeinden definieren etwa eine Mindestvermietungszeit pro Jahr, falls das Haus steuerlich als „Ferienwohnung“ mit Gewinnerzielungsabsicht gelten soll. Und wie erwähnt, in reinen Wohngebieten kann es im Extremfall passieren, dass Behörden einschreiten, wenn aus dem Wohnhaus de facto ein gewerbliches Ferienhaus wird. Kurzfristige Vermietungen können zudem mit einer Kurtaxe oder Zweitwohnungssteuer einhergehen, falls Sie dort nicht mit Hauptwohnsitz gemeldet sind. Diese Aspekte sollte man im Finanz- und Nutzungsplan berücksichtigen.
Ferienvermietung im Feriengebiet ist also problemlos möglich, während Dauerwohnen oft ausgeschlossen ist. Ferienvermietung im Baugebiet ist möglich, aber teils reguliert oder mit Auflagen versehen, während Dauerwohnen hier selbstverständlich erlaubt ist. Für Eigennutzer, die das Haus teilweise selbst nutzen und teils vermieten wollen, kommt es auf die Gewichtung an: Soll das Haus überwiegend Ihr Zuhause sein und nur gelegentlich Gäste beherbergen, fahren Sie mit einem Baugrundstück besser. Soll es überwiegend eine Ferienunterkunft sein, kann ein Feriengebiet sinnvoller sein – mit dem Verständnis, dass Sie selbst dort nur zweithausmäßig wohnen, nicht dauerhaft.
Welche Option passt zu welchem Lebensentwurf?
Ob ein Baugrundstück oder ein Feriengebiet besser passt, hängt stark von Ihrem persönlichen Lebensentwurf und Ihren Zielen ab. Fragen Sie sich: Wie möchte ich das Haus an der Ostsee hauptsächlich nutzen?
Ruhestand am Meer / Dauerhaft selbst bewohnen
Wenn Sie planen, im Ruhestand oder sogar schon vorher fest an die Ostsee zu ziehen und dort Ihren Lebensmittelpunkt zu haben, sollten Sie unbedingt ein klassisches Baugrundstück wählen. Nur damit ist sichergestellt, dass Sie Ihr Haus als Hauptwohnsitz nutzen können – und zwar ganzjährig. Sie profitieren dann von einer gewachsenen Nachbarschaft (Einheimische als Nachbarn, die selbst dauerhaft dort wohnen) und von der Infrastruktur einer Wohngegend. Ihr Haus kann selbstverständlich auch Freunde oder Familie zu Besuch beherbergen und in Ihrer Abwesenheit vielleicht mal an Urlauber vermietet werden, aber primär ist es Ihr Zuhause. Dieser Weg passt auch zu denen, die eventuell jetzt noch nicht dauerhaft umziehen wollen, aber sich die Option offenhalten möchten, später einmal dauerhaft dort zu leben.
Kapitalanlage / Ferienvermietung
Möchten Sie vor allem in eine Ferienimmobilie an der Ostsee investieren, um sie an Urlauber zu vermieten und ggf. selbst ab und zu zu nutzen, dann ist ein Grundstück im Ferienhausgebiet oft ideal. In solchen Lagen sind Feriengäste gern gesehen und erwartet, die Vermietung ist deutlich einfacher umzusetzen und meist von der Gemeinde gewollt. Ihr Haus steht in einem Umfeld von anderen Ferienhäusern – ideal, wenn z.B. in der Hochsaison viele Touristen da sind. Sie selbst können das Haus für den eigenen Urlaub nutzen, müssen aber damit leben, dass es außerhalb Ihrer Aufenthalte nicht „bewohnt“ wirkt, wenn Sie es nicht gerade vermieten. Wer keine Absicht hat, ganz dort hinzuziehen, sondern nur ein Feriendomizil sein Eigen nennen will, der kann mit einem Feriengebiet glücklich werden. Zu beachten ist: Dauerhaftes Wohnen bleibt tabu, d.h. falls sich Ihre Lebensplanung ändert, könnten Sie nicht spontan entscheiden, doch ganz einzuziehen.
Mischmodell / Flexibilität
Einige Bauherren wünschen sich beides: Jetzt noch vermieten und in einigen Jahren vielleicht selbst einziehen. In diesem Fall ist Vorsicht geboten – denn ein reines Feriengebiet verbaut Ihnen die Option auf den Hauptwohnsitz, während ein reines Wohngebiet die rentable Vollzeit-Vermietung erschwert. Eine Lösung kann sein, gezielt nach Regionen oder Neubaugebieten zu suchen, in denen Bebauungspläne beide Nutzungen zulassen. Solche Gebiete erlauben z.B., dass Ihr Haus sowohl als Hauptwohnsitz als auch als Ferienhaus genutzt werden darf, was maximale Flexibilität bietet. Allerdings sind solche Mischgebiete rar. Hier kann eine individuelle Beratung helfen, um passende Orte zu identifizieren. Alternativ könnten Sie auch in Erwägung ziehen, zunächst ein Baugrundstück mit normalem Wohnhaus zu erwerben und es mit Zweitwohnsitz und Ferienvermietung zu nutzen – dann aber rechtzeitig auf Hauptwohnsitz ummelden, wenn Sie endgültig einziehen. Wichtig ist in jedem Fall, die Pläne offen mit der Gemeinde abzustimmen.
Zusammengefasst passt ein Baugrundstück zu Ihnen, wenn Sie einen langfristigen Wohnsitz an der Ostsee anstreben und Wert auf Infrastruktur und Community legen. Ein Feriengebiet-Grundstück passt, wenn Ihre Priorität auf touristischer Nutzung und Rendite durch Vermietung liegt und Sie selbst nur zeitweise vor Ort sein möchten. Beide Optionen schließen sich nicht aus – es kommt auf die Schwerpunkte an.
Mein KüstenHaus unterstützt bei der Entscheidung
Die Entscheidung zwischen Baugrundstück und Feriengebiet ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Genau hier steht Mein KüstenHaus angehenden Bauherren beratend zur Seite. Als erfahrener Partner für Küstenimmobilien helfen wir Ihnen dabei, die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks realistisch einzuschätzen und die lokalen Bauvorschriften zu verstehen. Im Rahmen unseres Grundstücksservices recherchieren wir passende Grundstücke an der Ostsee – sei es im Wohngebiet nahe der nächstgelegenen Kleinstadt oder im idyllischen Ferienhauspark mit Meeresnähe. Wir prüfen für Sie, welche Bebauung erlaubt ist und ob Ihr Vorhaben (dauerhaftes Wohnen oder Ferienhausbau) mit den geltenden Vorschriften in Einklang steht.
Besonders wichtig: die Bauplanung nach Bedarf. Je nachdem, wofür Sie sich entscheiden, müssen Hausentwürfe angepasst werden. Planen Sie einen Alterssitz am Meer, achten wir auf Barrierefreiheit, komfortable Raumaufteilung und ganzjährige Nutzbarkeit. Planen Sie ein Ferienhaus zur Vermietung, stehen ggf. andere Aspekte im Vordergrund – z.B. optimale Raumanzahl für Gäste, pflegeleichte Ausstattung und vielleicht eine separate Eigentümerwohnung. Mein KüstenHaus verfügt über das Know-how, um Ihr Bauprojekt entsprechend auszurichten. Gemeinsam mit Ihnen entwickeln wir ein Konzept, das sowohl Ihren persönlichen Wünschen entspricht als auch den rechtlichen Rahmenbedingungen (Bebauungsplan, Baugenehmigung fürs Ferienhaus etc.) gerecht wird. So vermeiden Sie Fallstricke und können Ihr Ostseehaus-Projekt mit gutem Gefühl angehen.
Nicht zuletzt kennen wir die Regionen entlang der Ostseeküste sehr genau. Wir wissen, wo neue Baugebiete entstehen, wo begehrte Grundstücke für Ferienhäuser an der Ostsee verfügbar sind und worauf man beim Kauf achten muss. Diese Ortskenntnis und Erfahrung stellen wir Ihnen gern zur Verfügung. Ob Sie also vom eigenen Heim für den Ruhestand träumen oder eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage anstreben – Mein KüstenHaus begleitet Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zum fertigen Haus am Meer.
Ob Baugrundstück oder Feriengebiet – wer gut informiert entscheidet, baut sicherer. Beide Optionen haben ihre Vorzüge, aber eben auch klare Vorgaben. Ein klassisches Baugrundstück ermöglicht Ihnen das dauerhafte Wohnen an der Ostsee mit allen Rechten eines Hauptwohnsitzes, während ein Ferienhaus-Grundstück Ihnen die Ferienvermietung ohne Einschränkungen erlaubt, jedoch kein Dauerwohnsitz sein kann. Die Unterschiede bei Baurecht, Baugenehmigung und Nutzung sind wesentlich und sollten vor dem Kauf abgewogen werden. Lassen Sie sich nicht nur von Lage und Preis leiten, sondern prüfen Sie immer den Status des Gebiets: Handelt es sich um Bauland für Wohnhäuser oder um ein reines Ferienhausgebiet? Mit diesem Wissen vermeiden Sie böse Überraschungen und stellen sicher, dass Ihr Neubau später genau so genutzt werden kann, wie Sie es sich wünschen. Wer frühzeitig alle Unterschiede zwischen Baugrundstück und Feriengebiet kennt, kann seine Entscheidung mit gutem Gewissen treffen – und seinen Traum vom Haus an der Ostsee auf einem sicheren Fundament aufbauen.
Sie sind unsicher, welche Lösung für Ihr Vorhaben die richtige ist? Sprechen Sie mit uns! Lassen Sie sich jetzt unverbindlich beraten und finden Sie mit Mein KüstenHaus das passende Grundstück für Ihr Bauprojekt an der Ostsee. Wir helfen Ihnen gern, Ihren Traum vom Küstenhaus wahr zu machen – fundiert, persönlich und erfolgreich.